【推荐】5年涨7倍楼市奇迹是如何创造的香港房价涨了多少年

过去几年，如果土耳其说自己的楼市涨幅全球第二，没有任何一个国家敢说自己是第一。

土耳其楼市之所以创下5年涨7倍的奇迹，是因为他们拥有一个敢跟传统经济学理论对着干的总统——埃尔多安。

埃尔多安经济学的理论是：当通胀严重的时候不能加息，而是需要降息。因为通胀可以杀死通胀。

不过，最近埃尔多安出现了180度大转向，他不仅重回传统经济学，还从美国华尔街聘请了一位美女经济学博士，担任土耳其的央行行长，时间是2023年6月9日。

美女博士名叫哈菲泽·盖伊·埃尔坎，生于伊斯坦布尔，在土耳其读大学本科，后留学美国获得普林斯顿大学获得运筹学和金融工程博士学位，并曾在高盛集团、第一共和银行等机构任职。

这意味着，埃尔多安直接把土耳其央行和国家货币政策交给了华尔街精英。

15天之后（6月22日），土耳其就宣布了一次人类历史上罕见的加息：将基准利率上调650个基点至15%！

熟悉金融的朋友都知道，一次标准的加息是25个基点，

650个基点的加息相当于26次标准加息。

新央行行长之所用猛药，是因为土耳其的通胀已经持续了太久，经济已经走到了崩溃的边缘。

2022年最高峰的时候，土耳其的CPI同比涨幅达到了85%，最近仍然维持在40%左右。

土耳其的房价，在过去5年里平均上涨了700%，并多次成为全球房价上涨的年度冠军。

至于土耳其的平均房租，过去5年里平均上涨了800%。这5年里，全国老百姓的平均工资按照当地货币计算上涨了400%。

过去1年，房租上涨最快的不是首都安卡拉，也不是第一大城市伊斯坦布尔，而是第三大城市、位于南方海滨的安塔利亚，房租从2022年1月到2023年3月，竟然上涨了400%。

大通胀、大降息，其结果是货币的大贬值，也就是汇率崩盘。

上图是美元对土耳其里拉的汇率。

2018年3月的时候，大约3.78里拉兑换1美元；到了今年6月24日，里拉贬值到了25.23兑换1美元。

有消息说，土耳其的外汇储备已经跌为负数：

或许有读者会问：过去几年，土耳其经济不是表现得非常好吗？2021年GDP增速达到了惊人的11.4%，2022年达到了5.6%，股市一度表现也非常好。货币贬值之后，媒体还热炒“外国人纷纷移民土耳其”。怎么突然之间，经济变成了这样？连埃尔多安也放弃了自己的经济学？

这里面就涉及到低利率、高通胀的演变规律了。

当一个国家通胀偏高的时候，往往会刺激出“不必要的消费”。通胀高，意味着晚一些购买商品，商品会变贵。为了对抗货币贬值，大家往往抢购商品囤积起来，尤其是购买能保值的资产，比如房子、蓝筹股、黄金等。这时候，经济往往会呈现“烈火烹油”的繁荣局面。

如果国家还不断降息（下图中红色部分），就会加剧“投资性需求”，进一步刺激房价飙升、股价飙升。

这个阶段，大部分人还没有意识到危险，反而陷入资产价格飙升的“财富虚幻”中，甚至会加杠杆购入资产。

具体到土耳其股市，就是下图中红色箭头的阶段：

在这个阶段，由于货币贬值，还会对周边国家有钱人产生吸引力，引发旅游、购物潮，甚至移民购房潮。土耳其周边有不少国家，社会安定程度不如土耳其。

但很快，大家就会发现：工资增长速度追不上通胀的速度。比如

过去5年，土耳其平均房租是平均工资增长速度的2倍。

居民消费能力逐步下降，很多人生活水平下降，甚至被迫打多分工。

高通胀、货币快速贬值，还刺激老百姓争抢硬通货，国家外汇储备迅速缩水，主权债务评级下降，借外债变得更加困难。

如果外贸长期处于逆差，经济很快就会出问题。

土耳其2021年的外贸逆差是462亿美元，2022年因为货币贬值、全球能源上涨等因素，逆差飙升了137%达到了1090亿美元。

今年以来，土耳其“月月逆差”的局面没有任何改观：

所以

，土耳其经济已经到了崩溃的边缘。这其实就是埃尔多安抛下面子，180度大转向的根本原因。

当初埃尔多安背离经济学规律蛮干的时候，就有人预言：埃尔多安经济学和西方经济学，最终必须“死一个”。

让长期留学美国，没有在土耳其工作过一天的华尔街精英直接接管央行，是埃尔多安抛弃“埃尔多安经济学”又一大手笔，戏剧性极强。

为什么要这样干？危难之际，埃尔多安肯定是希望国际货币基金组织（IMF）或者华尔街拉土耳其一把。怎样才能让IMF、华尔街愿意施以援手？直接请华尔街精英接管央行、回归西方经济学，就成为“大招”之一。

再看土耳其，尤其是伊斯坦布尔的楼市、房价问题。

我们可以把它概括为“土耳其模式”或者“伊斯坦布尔模式”，这个模式跟我10年前率先提出的“莫斯科模式”，以及大约4年前提出的“德黑兰模式”，有非常类似的地方，形成了一个系列。

它们显然跟“东京模式”、“香港模式”完全不同。

“德黑兰模式”、“伊斯坦布尔模式”，都是典型的放弃汇率、保房价的模式。

其实他们或许没有刻意“保房价”，只是因为贸易不平衡、经济结构单一，再加上经济政策上蛮干、不尊重规律，导致了大通胀、货币大贬值，没有移民的有钱人往往被迫用大城市的优质不动产来抗通胀，所以房价飙升。

但一般来说，这一类型的房价飙升，往往会出现一个显著的“美元顶”，而不会出现“本币顶”。

比如德黑兰房价往往在1年中翻倍，N年下来，每平米数亿元。然后国家搞货币改革，删除1个乃至几个零，但仍然数千万元一平米。但换算为美元，始终在每平米1100美元左右徘徊。

再比如伊斯坦布尔的房价，2019年时均价大约在4000里拉左右，相当于770美元每平米；到了2023年初均价大约26000里拉每平米，大约相当于1400美元每平米；但最新一波贬值后，按照美元计算回落到了1000美元左右。可见，按照美元计价涨幅要小很多，甚至慢慢就不涨了。但按照本币计价，会继续涨，因为土耳其的通胀还会延续。

此前坊间一度估计，土耳其会加息超过1000个基点，现在只加了650个基点，所以土耳其遏制通胀之路“又远又长”。土耳其大城市的房价，按照里拉计价还会继续涨。

从委内瑞拉、津巴布韦、土耳其、伊朗等国的实践看，跟经济规律对着干的国家，大概率会遭遇一场史诗级的大通胀。

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