利率房地产投资结构利率房地产投资结构是什么

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本文目录

什么是利率期限结构 运用期限结构理论什么是结构化发债，这部分债券占比有多少？利率的风险结构是指什么试述关于利率期限结构的主要理论及其优缺点什么是利率期限结构 运用期限结构理论利率期限结构（TermStructureofInterestRates）是指在某一时点上，不同期限资金的收益率（Yield）与到期期限（Maturity）之间的关系。利率的期限结构反映了不同期限的资金供求关系，揭示了市场利率的总体水平和变化方向，为投资者从事债券投资和政府有关部门加强债券管理提供可参考的依据。

严格地说，利率期限结构是指某个时点不同期限的即期利率与到期期限的关系及变化规律。由于零息债券的到期收益率等于相同期限的市场即期利率，从对应关系上来说，任何时刻的利率期限结构是利率水平和期限相联系的函数。因此，利率的期限结构，即零息债券的到期收益率与期限的关系可以用一条曲线来表示，如水平线、向上倾斜和向下倾斜的曲线。甚至还可能出现更复杂的收益率曲线，即债券收益率曲线是上述部分或全部收益率曲线的组合。收益率曲线的变化本质上体现了债券的到期收益率与期限之间的关系，即债券的短期利率和长期利率表现的差异性。

理论综合

理论四种类型

预期理论：预期理论提出了以下命题：长期债券的利率等于在其有效期内人们所预期的短期利率的几何平均值。

这一理论关键的假定是，债券投资者对于不同到期期限的债券没有特别的偏好，因此如果某债券的预期回报率低于到期期限不同的其他债券，投资者就不会持有这种债券。具有这种特点的债券被称为完全替代品。在实践中，这意味着如果不同期限的债券是完全替代品，这些债券的预期回报率必须相等。

预期理论可以解释事实

1.随着时间的推移，不同到期期限的债券利率有同向运动的趋势。从历史上看，短期利率具有如果它在今天上升，则未来将趋于更高的特征。

2.如果短期利率较低，收益率曲线倾向与向上倾斜，如果短期利率较高，收益率曲线通常是翻转的。

预期理论有着致命的缺陷，它无法解释事实3，即收益率曲线通常是向上倾斜的。

分割市场理论：分割市场理论将不同到期期限的债券市场看做完全独立和相互分割的。到期期限不同的每种债券的利率取决于该债券的供给与需求，其他到期期限的债券的预期回报率对此毫无影响。关键假定：不同到期期限的债券根本无法相互替代。

该理论认为，由于存在法律、偏好或其他因素的限制，投资者和债券的发行者都不能无成本地实现资金在不同期限的证券之间的自由转移。因此，证券市场并不是一个统一的无差别的市场，而是分别存在着短期市场、中期市场和长期市场。

不同市场上的利率分别由各市场的供给需求决定。当长期债券供给曲线与需求曲线的交点高于短期债券供给曲线和需求曲线的交点时，债券的收益率曲线向上倾斜；相反，则相反。

流动性溢价理论：流动性溢价理论是预期理论与分割市场理论结合的产物。它认为长期债权的利率应当等于长期债权到期之前预期短期利率的平均值与随债券供求状况变动而变动的流动性溢价之和。流动性溢价理论关键性的假设是，不同到期期限的债券是可以相互替代的，这意味着某一债券的预期回报率的确会影响其他到期期限债券的预期回报率，但是，该理论承认投资者对不同期限债券的偏好。换句话讲，不同到期期限的债券可以相互替代，但并非完全替代品。

期限优先理论：采取了较为间接地方法来修正预期理论，但得到的结论是相同的。它假定投资者对某种到期期限的债券有着特别的偏好，即更愿意投资于这种期限的债券。

理论综合概述

利率的期限结构理论说明为什么各种不同的国债即期利率会有差别，而且这种差别会随期限的长短而变化。

预期假说

预期假说：利率期限结构的预期假说首先由欧文·费歇尔(IrvingFisher)(1896年)提出，是最古老的期限结构理论。

利率期限结构模型

预期理论认为，长期债券的现期利率是短期债券的预期利率的函数，长期利率与短期利率之间的关系取决于现期短期利率与未来预期短期利率之间的关系。如果以Et(r(s))表示时刻t对未来时刻的即期利率的预期，那么预期理论的到期收益可以表达为：如果预期的未来短期债券利率与现期短期债券利率相等，那么长期债券的利率就与短期债券的利率相等，收益率曲线是一条水平线；

如果预期的未来短期债券利率上升，那么长期债券的利率必然高于现期短期债券的利率，收益率曲线是向上倾斜的曲线；如果预期的短期债券利率下降，则债券的期限越长，利率越低，收益率曲线就向下倾斜。

这一理论最主要的缺陷是严格地假定人们对未来短期债券的利率具有确定的预期；其次，该理论还假定，资金在长期资金市场和短期资金市场之间的流动是完全自由的。这两个假定都过于理想化，与金融市场的实际差距太远。

分割理论

市场分割理论：预期假说对不同期限债券的利率之所以不同的原因提供了一种解释。但预期理论有一个基本的假定是对未来债券利率的预期是确定的。如果对未来债券利率的预期是不确定的，那么预期假说也就不再成立。只要未来债券的利率预期不确定，各种不同期限的债券就不可能完全相互替代，资金也不可能在长短期债券市场之间自由流动。

市场分割理论认为，债券市场可分为期限不同的互不相关的市场，各有自己独立的市场均衡，长期借贷活动决定了长期债券利率，而短期交易决定了独立于长期债券的短期利率。根据这种理论，利率的期限结构是由不同市场的均衡利率决定的。市场分割理论最大的缺陷正是在于它旗帜鲜明地宣称，不同期限的债券市场是互不相关的。因为它无法解释不同期限债券的利率所体现的同步波动现象，也无法解释长期债券市场的利率随着短期债券市场利率波动呈现的明显有规律性的变化。

偏好假说

流动性偏好假说：凯恩斯首先提出了不同期限债券的风险程度与利率结构的关系，希克斯在凯恩斯的基础上较为完整了流动性偏好理论。

根据流动性偏好理论，不同期限的债券之间存在一定的替代性，这意味着一种债券的预期收益确实可以影响不同期限债券的收益。但是不同期限的债券并非是完全可替代的，因为投资者对不同期限的债券具有不同的偏好。范·霍恩(VanHome)认为，远期利率除了包括预期信息之外，还包括了风险因素，它可能是对流动性的补偿。影响短期债券被扣除补偿的因素包括：不同期限债券的可获得程度及投资者对流动性的偏好程度。在债券定价中，流动性偏好导致了价格的差别。

什么是结构化发债，这部分债券占比有多少？结构化债券都是混合证券，它们一般兼具债券和衍生工具的特点。与普通债券仅仅简单支付固定或浮动利率相比，结构化债券的利率支付过程都是根据客户的需求量身定做的。它们大多跟一些指数或是利率相关。如美国联邦住房贷款银行，它是全美最大的结构化债券发行人，有超过175种经过设计的利率产品。

除了个性化的利率支付计划以外，绝大部分的结构化债券都包含了期权，一般是由投资者卖给发行人。这些期权包括帽子期权、地板期权、看涨权等。这些期权的嵌入大大加深了结构化债券的复杂性，当然也提高了它的收益率。

结构性债券是期权或者远期合约同债券的混合工具。

结构性债券也被称为合成证券，是债券和选择权的结合，少部分是债券与远期合约及交换合约的组合，是固定收益证券中属于衍生性金融商品的一种财务工具。

虽然结构性债券类似其他衍生性金融商品，其价值会随着挂钩标的(underlyingasset)、参考利率(referencerate)或参考指数(referenceindex)而变动，但基本上，对于结构性债券的发行人与债权人来说，结构性债券与纯粹的衍生性金融商品(如选择权、远期契约、交换契约)在风险、报酬率及管理等层面上，仍有不少差距。

结构性债券的本金偿还一般包括固定支付部分和变动部分，后者的数额随着某种商品的价格波动而变动。通过结构债券，投资者可以间接进入它们被禁止进入的市场。结构债券主要包括双货币债券(Dual-CurrencyBonds)，股指联系债券(Equity-Index-LinkedNotes)，商品联系债券(Commodity-LinkedBullandBearBonds)以及互换联系债券(Swap-LinkedNotes)。

在央行针对中小银行增加了3000亿元质押式流动性支持额度后，中小银行的局面稳定下来。但一些非银行类金融机构开始遭到市场抛弃，而它们大多是此前较多涉及结构化发债的主体和质押回购相关方。

来自外汇交易中心的数据显示，截至6月10日，未到期质押式回购约6万亿元，其中非银3.4万亿元，非法人户2.4万亿元。据业内估算，用来质押回购的结构化发债的总体规模不到1万亿元，占信用债整体规模仅约5%，其中涉及虚假发行的有毒资产违约，比例更小。而且，非银的杠杆并不高，最多1.4倍，市场反应为何比较强烈？

结构化发债主要是借鉴企业资产证券化产品（ABS）的模式，通过优先、劣后级分层，建立风险分担机制。在中国的部分案例里，这种做法更异化为资质不良的发行人通过自发自买、大比例持有劣后，来营造虚假发行的假象，保住在市场发债资格，将企业信用置换为同业信用；再通过债券质押回购盘活流动性，提高杠杆率。

近年来，结构化发债逐渐成为不具备发债资质的企业的融资利器，包括一些弱质民企和信用级别AA以下的城投和国企，其中民企占大头。

2018年底，中诚信国际评级总裁周浩在一场公开发言中表示，民企实际净融资低于表面上的债券发行规模，很大一部分是民营企业自掏腰包买自家的债。在当前的融资环境下，民营企业以11%的债券融资规模，占据了超过全市场80%的债券违约。

利率的风险结构是指什么债权工具的到期期限相同但利率却不相同的现象称为利率的风险结构。到期期限相同的债权工具利率不同是由三个原因引起的：违约风险、流动性和所得税因素。

债务人无法按约付息或归还本金的风险称为违约风险，它影响着债权工具的利率。

各种债权工具都存在着违约风险，公司债券的利率往往高于同等件下政府债券的利率

试述关于利率期限结构的主要理论及其优缺点利率的期限结构理论说明为什么各种不同的国债即期利率会有差别，而且这种差别会随期限的长短而变化。

利率期限结构理论包括以下三个理论。1流动性偏好理论（LiquidityPreferenceTheory）长期债券收益要高于短期债券收益，因为短期债券流动性高，易于变现。而长期债券流动性差，人们购买长期债券在某种程度上牺牲了流动性，因而要求得到补偿。2预期理论（ExpectationTheory）如果人们预期利率会上升（例如在经济周期的上升阶段），长期利率就会高于短期利率。如果所有投资者预期利率上升，收益曲线将向上倾斜；当经济周期从高涨、繁荣即将过渡到衰退时如果人们预期利率保持不变，那么收益曲线将持平。如果在经济衰退初期人们预期未来利率会下降，那么就会形成向下倾斜的收益曲线。3市场分隔理论（MarketSegmentationTheory）因为人们有不同的期限偏好，所以长期、中期、短期债券便有不同的供给和需求，从而形成不同的市场，它们之间不能互相替代。根据供求量的不同，它们的利率各不相同。

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曲溪

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