商务楼转让参照普通住宅税

商务楼转让参照普通住宅税

商务楼转让参照普通住宅税 更新时间：2010-1-22 2:32:13 　　楼市陷入“商住倒挂”之困，代表建议：

日前，市人大代表季宝红撰写了一份书面意见并将于下周召开的上海 “两会”上提交。他在书面意见中分析了 “商住倒挂”的最直接原因，并提出 “商务楼转让参照普通住宅税”，降低写字楼转让成本。

一边是住宅市场 “高烧不退”；一边是写字楼和商铺空置率居高不下――楼市陷入 “商住倒挂”的失衡之困。畸态发展首先导致的显性结果是越来越多企业，尤其是民营企业无力购买办公用房。

季宝红分析， “商住倒挂”表明楼市泡沫有不断积聚的趋势，也表明实体经济还未彻底转暖，需求萎缩。据悉,一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30％左右。当住宅售价高于写字楼价格时，便被业内称为 “价格倒挂”。据统计，从2006年开始，上海住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15％-20％。

目前上海 “商住倒挂”的现象在各区域比比皆是。例如普陀长征板块、浦东金桥板块等相对优越的区域中写字楼、住宅售价倒挂明显：金桥在售写字楼联创国际的售价为13000-17000元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为28000元/平方米；位于苏州河畔黄金地段的商铺华森商务广场如今售价为每平方米2万元，位于其附近的嘉里不夜城卓悦居 ，同样临近苏州河，迄今最高售价却已达2.8万元/平方米。

季宝红认为， “商住倒挂”的根本原因，在于 “商住”转让税费制度存设计的缺陷。住宅转让的税赋低，而转让商用住房的税赋高得惊人。如果从综合征收率来计算，转让住房的税费=转让收入?；转让商铺或非住房的税费=转 让 收 入 ?。也就是说，投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50．5％，投资获利的一半都用于缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。此外，商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资。对部分的投资客来说，注重的还是眼前、短期内的回报率，往往都会去投资比较能体现出业绩的住宅，市场的火热，可以收到 “立竿见影”的效果；相对于商业来说，投资住宅比投资商业地产风险要小得多，而且周期也长得多。

“住宅是生活资料，写字楼是生产资料。如此高的税赋抑制了商业楼宇的转让，不利于实体经济的发展。”季宝红认为降低商业写字楼转让税费迫在眉睫。

他在书面意见中提出，上海正在转变经济方式，大力发展民营经济。应该鼓励企业购买办公用房，促进企业增加固定资产投资，鼓励企业建立研发机构，加大研发投资，使企业提高产品技术水平，增强产品的核心竞争力。同时，企业有恒产才有恒心，增加企业永续经营的信心，减少无固定经营场地，破产倒闭后债权债务无法处理的社会现象。

他表示进一步降低写字楼转让成本，有利于企业根据经营状况扩大或缩减开发面积或办公区域，也有利于鼓动民间投资，鼓励民间资本流入第三产业、服务贸易范围中来。

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