中骏销售规模跨越千亿净负债率逐年降低的秘密

中骏销售规模跨越千亿净负债率逐年降低的“秘密”

频繁在土地市场刷新纪录的中骏集团控股有限公司，终于在2020年年末跨过千亿销售门槛。

12月20日，中骏集团披露，截至2020年12月20日，公司的销售额突破1000亿元，首次进入千亿阵营。

千亿规模对房企来说是个特殊的节点，根据中骏集团此前的公告，今年前11个月，中骏集团连同其合营公司及其联营公司实现累计合同销售金额约903.73亿元，同比增长28%。

合营、联营模式成为中骏能够实现千亿规模跨越的关键。从土地权益占比情况来看，2017年开始，中骏集团的土地权益占比开始逐渐下降，公司2017年的权益占比尚能维持60%以上的水平，但最近两年的权益占比已经跌破60%。

值得注意的是，规模大幅提升的同时，中骏集团的净负债率却在逐年减少。2017年到2019年，中骏集团的销售额突破800亿元，净负债率却从80.2%下降至60%。

“中骏集团逐年下降的净负债率，很大程度上得益于少数股东权益的增加，这成为其平抑负债率的关键。”有地产业内人士指出，虽然中骏集团的少数股东权益如其所说规模成倍增长，而获得的回报却不增反降，这个现象要引起注意。

多次厦门高价抢地

中骏集团在土地市场上引起关注是在今年上半年。

4月22日，厦门思明区时隔多年重新放出地块，岛内历来是房企兵家必争之地，而一家名不见经传的上海泰鸣贸易有限公司从一众龙头房企中杀出重围，最终以103.55亿元拿下厦门思明区2020P01地块，溢价率43.82%。

这次土拍打破了2019年底建发创下的75.25亿元纪录，也刷新了厦门土地总价和单价纪录，成厦门首个百亿地王，当时有消息称背后的神秘买家相传为中骏集团的“马甲”。

对此，中骏集团第一时间对外辟谣，否认拿地事项，不过，工商数据查询信息又显示出二者千丝万缕的联系。上海泰鸣的股东为达源国际有限公司，这家公司的唯一董事为黄伦，而中骏集团执行董事兼助理总裁姓名亦为黄伦；中骏集团资金管理部的一名资金主管蔡思鹏与上海泰鸣法人同名；上海鸣泰的注册地与中骏集团旗下子公司为同一地址。

不过，最新的工商信息变更记录显示，上海泰鸣于今年11月17日新增福建中骏置业有限公司为持股90%的大股东，公司注册资本也增加900%至1000万元。这名大股东正是中骏集团的间接全资子公司。

中原地产的一位市场分析师告诉中国房地产报记者，涉及地王的事情，本身就是非常引人关注的，所以企业一般都低调处理。但企业这种做法也并不可取，因为“纸包不住火”，总有一天，它还是会浮出表面的，倒不如主动将事情的来龙去脉解释清楚。

到了今年下半年，中骏集团再次出现在厦门土拍中。9月29日，厦门推出湖里、海沧、集美3幅宅地出让，其中，湖里地区的一宗地块争夺激烈，吸引了10家房企竞拍。

最终，中骏集团全资子公司以33亿元总价获得该住宅地块，溢价率为24.29%，去配建楼面价58553元/平方米，隐形地价刷新厦门新纪录。

事实上，中骏集团在厦门已多次制造地王，2018年底，厦门湖里区2018P03地块，中骏集团以总价38.05亿元、楼面价39090元/平方米拿下；

2019年11月，中骏集团又以59.4亿元成功竞得枋湖2019P01地块，楼面价45103元/平方米，刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录，成“厦门双料地王”。

与敢拿高价地的明显特征相比，近年来，中骏集团在拿地权益生也出现了明显的变化。2017-2019年期末，中骏集团及其联营合营企业拥有土地储备的总规划建筑面积分别约为1557万平方米、2406万平方米和3209万平方米，中骏集团的应占面积分别约为970万平方米、1315万平方米和1852万平方米，公司2017年的权益占比尚能维持60%以上的水平，但最近两年权益占比已经跌破60%。

与此同时，在土地市场上的狂飙突进也为中骏带来销售规模上的大幅跃升。

逐年走低的净负债率

公开信息显示，2015-2019年，中骏集团的销售额分别为145亿元、235亿元、332亿元、514亿元、805亿元，近五年业绩年均复合增长率约47%，实现持续稳步增长。

从“三道红线”划定的指标来看，截至2020年6月30日，中骏集团的现金短债比为1.2、净负债率68.3%，仅有资产负债率为76.38%，踩上一条红线。

值得一提的是，在销售金额快速增长的阶段，中骏集团的净负债率是不断下降的，尤其是在2017年至2019年。

自2015年合同销售开始快速增长以来，中骏集团2015-2019年的净负债率分别为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%，2019年的净负债率是公司2013年以来的最低值。

净负债率一般是指“/所有者权益”，从财务的角度来看，若要保持该比值的下降，要么让分子减小，比如在有息负债增加的同时，公司现金能以更大幅度增加；要么让分母增大，即所有者权益也保持相应的增长。

在有息负债快速增长的同时，中骏集团的货币资金也在大幅增长，由此净负债率中的“分子”变小了。2015-2019年，公司现金和银行存款余额为62.47亿元、86.03亿元、96.42亿元、199.73亿元和238.99亿元。

在现金规模稳步增长的同时，中骏集团的所有者权益也不断积累，导致的积极结果是净负债率比值中的“分母”变大了。2015年时，中骏集团的所有者权益规模为115.99亿元，2019年已经达到302.86亿元，规模是原来的两倍有余。

这其中，少数股东权益的增长更为明显。2015年年末，中骏集团的少数股东权益仅有34.71亿元，2016-2018年分别为，27.64亿元、34亿元和59.57亿元，2019年增长至127.07亿元，相较2015年，规模是原来的将近4倍。

有业内人士指出，中骏集团逐年下降的净负债率，很大程度上得益于少数股东权益的增加，这成为其平抑负债率的关键，而与此同时，其同期少数股东损益却原地踏步。

2015年，中骏集团的营收为106.90亿元，2019年翻倍增长至213.70亿元；同时公司的归属普通股股东的净利润从9.19亿元增长至35.10亿元，涨幅达2.82倍。

与此同时，“少数股东权益的收益率，一般来说，应和公司的总体利润率大体一致”，一位会计师告诉记者。

但中骏集团的少数股东权益如上述所说规模成倍增长，而获得的回报却不增反降。2015-2019年，中骏集团少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元和4.78亿元，占公司净利润的比例分别为25.56%、13.03%、16.15%、6.34%、11.88%。在中骏集团归属普通股股东净利润以近三倍的速度增长时，少数股东的盈利几乎没有变化。

销售规模不断扩大的同时，中骏集团和少数股东之间是否存在利益输送，中国房地产报记者将继续关注。

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