信托监管收紧信托监管收紧的原因

理财技巧阅读 129 2024-09-12 09:40:29

老铁们，大家好，相信还有很多朋友对于信托监管收紧和信托监管收紧的原因的相关问题不太懂，没关系，今天就由我来为大家分享分享信托监管收紧以及信托监管收紧的原因的问题，文章篇幅可能偏长，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

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信托融资渠道不断收紧，中小房企该如何“御寒”？地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？信托公司前三季度业绩数据如何？四成信托资金流向房地产，监管收紧开发商如何应对？信托融资渠道不断收紧，中小房企该如何“御寒”？没钱的中小房企是时候退出了，原因：

1.房产开发不是中国政府的产业发展方向，不会在资金上倾斜扶持中小房企，

2.房产寡头现象将更突出，消费者的品牌消费意识将导致中小房企产品越来越不好卖。

地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？来源：第一财经

根据778号文的影响力不容小觑，美元债融资是境内房企补充资金的重要渠道。

现在房地产融资渠道正有所收紧，这是继房地产信托业务收紧之后，房企美元债发行也将遭遇压力。

新城控股造成的债市冲击刚过，7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，下称“778号文”），其中提及境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

“不应低估778号文的影响力，这将对之前发行中短期限美元债较多的房企资金链构成较大压力，意味着近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务。

李峰说，“我们将发行期限为3年以内的美元债定义为短期，对存量美元债较多(大于等于20亿美元)的房企存量债券期限结构进行分析发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。”

当前机构对房企美元债和境内债券的情绪都偏谨慎。“早前房企发债融资就不能用于拿地，主要以偿债和补充流动性为主，此次778号文又限制了美元债资金用途。其实5月以来，境内房企ABS也有所收紧，审核放慢。加上今年以来收益率已经下行一波，目前不是很好的地产债投资时点了，中低评级地产债的压力偏大。”国盛固收研究员姜丹对第一财经记者表示。

地产融资全渠道收紧

二季度以来，地产融资政策出现明显转向，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）下发以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；在银行贷款方面，记者也了解到，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；就非标融资方面来看，近期多家信托对第一财经记者证实收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。

所谓的“432”，“4”是指该地产类项目在信托计划发行时需要保证至少四证齐全；“3”是项目总资金必须至少有30%来自于融资方；“2”是项目融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

“这一轮调控实际上还是23号文的余温，近期又多了窗口指导。”上述信托人士对记者表示，包括新增地产信托三季度不能超二季度，地产信托项目到期规模必须大于总体新增规模。此外，地产信托只接受432模式报审，其他如标准化产品、政府投融资业务不受限。

“没想到的是，上周一个已经在募集的产品，硬是被逼着给退款了，”他对记者提及，“原因是不能做特定资产收益权地产前融了。其实早前23号文已经提及，但原先认为可能没影响，事实上现在已被禁止。”

对于信托机构，23号文涉及前融业务的整治重点包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

778号文限制房企美元债融资

可能影响房企融资的最新政策则是778号文。记者采访的多方机构人士均表示，778号文的影响力不容小觑，过去数年来，美元债融资都是境内房企补充资金的重要渠道。

“目前，资质、规模靠前的房企美元债发行利率基本在6%左右，规模小一些的可能在8%～9%，尽管利率普遍高于在国内发债，但仍可接受。”某前十大地产商战略研究部主管对记者表示，778号文提及的房企境外发债主要用于偿还到期债务，其实在之前就已经存在。

尽管778号文是对去年已经出台的706号文的补丁文件，但李峰认为对两大增量信息仍需重视：其一，境外发债只得用于偿还境外债务，这堵死了“借外债偿内债”的通道；其二，境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务，而不得通过境外续债的方式维持境外债务规模，但“中长期限”所指的精确期限仍需进一步确定。

值得注意的是，对存量美元债较多的房企存量债券期限结构进行分析后可发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从期限分布上来看，1年以内地产美元债存量仅占2%，而3～5年期则占存量的50%；从评级分布上来看，仅82亿美元地产中资美元债为投资级债券，而有超过40%的无评级。

机构近阶段慎投房企债

房企融资收紧也直接影响到了债市的交易情绪。

尽管机构对违约的担忧并不大，但普遍认为在前期收益率下行一波后，近期投资房企债缺乏“套息”机会。过去两周，房企美元债收益率上升8bp至约7.33%，城投美元债收益率上升10bp至5.4

信托公司前三季度业绩数据如何？2019年7月~9月集合信托产品发行和成立募集规模环比均出现较为显著的下滑：第三季度共有61家信托公司募集成立信托产品4784款，募集资金4266亿元，环比下滑16.42%，同比减少7.62%。

2019年三季度，集合信托产品发行与成立市场双双遇冷。

用益信托统计，截至9月30日，三季度共有64家信托公司参与发行集合信托产品5601款，环比下滑6.06%，发行规模5811.92亿元，环比减少13.50%，与去年同期相比增长3.21%。

而从单月数据来看，集合信托产品发行规模也是逐月下滑的，今年三季度7、8、9月集合信托产品的发行规模分别为2043.35亿元、1967.53亿元和1801.04亿元。

而从集合信托产品成立规模来看，环比亦是出现大幅下挫。

用益信托统计，截至9月30日，今年三季度共有61家信托公司募集成立集合信托产品4784款，环比减少5.70%，募集资金4266.21亿元，环比下滑16.42%；与去年同期相比，募集规模减少7.62%。

从月度数据来看，今年三季度7、8、9月集合信托产品的成立规模分别为1526.66亿元、1439.92亿元和1299.64亿元，三季度集合信托产品的单月募集规模持续下滑。

在产品收益率方面，今年第三季度集合信托产品发行市场的收益率逐渐企稳。

据用益信托统计，截至9月30日，三季度发行的集合信托产品平均预期收益率为8.15%，环比减少0.05个百分点；从月度数据的变化来看，三季度集合信托产品的月平均预期收益率虽有所回升，但仍未能超过二季度4、5月份的平均预期收益率。

数据显示，2019年第三季度，房地产类信托资金募集规模依旧占据首位，达到1529.18亿元，但环比减少了27.50%，规模占比从二季度的41.32%下滑到35.84%，环比减少5.47个百分点。

同时，基础产业类和金融类信托的规模占比出现较为明显的上升，其中，基础产业类信托规模占比25.49%，环比增加4.22个百分点；金融类信托规模占比26.8%，环比增加2.42个百分点。

具体数据方面，2019年三季度基础产业信托募集资金1087.55亿元，环比增加0.13%，但与去年同期相比依旧大幅增长89.73%，基础产业信托投向区域以江苏省、四川省和山东省位居前三。

这意味着，基础产业信托在集合信托市场的地位处于稳步上升的阶段，国家对经济的逆周期调节和“补短板”政策是支持基础产业信托发展的重要动力。

此外，值得一提的是，此前不少信托公司发力的工商企业类信托，由于经济下行压力加大和去年以来工商企业类信托违约事件频率相对较高，其募集规模和占比均出现下降。

数据显示，2019年三季度，工商企业信托募集资金354.52亿元，环比减少29.09%，工商企业类信托规模占比8.31%，环比减少了1.48个百分点。

防风险和业务转型成为下半年信托公司工作的重心。

一方面是信托产品大量到期且风险项目增加，另一方面是监管对于通道业务和房地产业务的监管收紧。信托公司在市场和监管的双重压力下，处理存量风险项目的需求是迫切的。而在新增业务方面，根据监管政策的指示精神，立足本源进行业务创新是信托公司的重要工作。

四成信托资金流向房地产，监管收紧开发商如何应对？开发商的日子当然会很难过，受到了很大的影响，从高成本发行海外债务就可以看得出来。接下来，尤其是中小型地产商，轻者无钱可借，重则直接资金断裂。

一直以来，到底有多少信托资金流入房地产，并没有官方的数据。从机构统计估算来看，目前信托资金的40%流向了房地产市场。这个规模已经很大了。

现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。未来一段时间，会有一批中小房企要么被兼并，要么关门倒闭。

不管你承不承认，现在中小开发商的日子不好过了。二手房交易遇冷，中介纷纷关店辞退员工，炒房者更是在多重夹击下无路可退，苦苦煎熬。像万科、碧桂园、恒大这样的规模房企销售业绩也难逃下滑，已然日子不好过，何况中小开发商呢？

在银行收紧资金之后，又暂停了信托资金，而严重依靠融资又是中小房企获得资金的重要渠道。此通道一关闭，中小房企更是面临裸泳风险。只能通过私募基金、海外债务等方式获得资金，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。可想而知，房企资金链风险有多大，信用风险也是隐藏在背后，未来将有一大批中小房企因为资金问题而不得不贱卖项目甚至贱卖股权。

所以未来，很多开发商将面临生死考验，各种信号都在预示开发商要做好裸身过冬的准备了。如果不通过调低价格，给购房者最大的实惠又该如何让资金周转更加顺畅呢？楼市警报已经拉响，中小型开发商还能撑多久？

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