上海买房新的“窗口期”开启？-上海新房首付多少

财经要闻阅读 162 2024-11-07 15:24:23

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，外省有房子在上海买房算二套吗？有贷款记录，但是房子卖掉了应该就不算了吧。

沪叔：

你好，您家目前在沪属于二贷首套契税，新房首付70%+，二手房首付80%（非普宅）+/65%+（普宅），上海购房是认上海的房产套数【和】全国范围内的按揭记录，有按揭记录但还完也算是二贷。

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢

沪叔：

你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。

3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。

4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。

5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”

我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，预算900-1000万，看中静安区的永灵小区，说是学区房，130多平，这个小区优缺点如何呢？性价比高吗？

沪叔：

你好，这小区是楼梯房，没有电梯，位置可以门附近是静安区闸北第二中心小学，但是同等预算购房者如果买学区，这个价位，其实很多电梯房可以买，建议多看看其他房子。

提问：沪叔，你好，请问宝山大华和南翔买房怎么样？感觉南翔的二手卖的比较便宜，虽然考虑过梅陇那个动迁房，单价比较便宜，但挺犹豫的，怕小区环境会搞的比较差，感觉中外环真的也看小区环境，像莘庄古美的次新房早就10万，想咨询一下沪叔的意见。

沪叔：

大华其实已经形成了良好居住氛围，商品房聚集，周边有学校有商业，交通也不错，外环内，南翔的二手，还是值得入手的，毕竟有成熟配套，整个城市界面也不错，目前属于中产聚居区。古美莘庄目前的配套，城市界面都不错，形成了良好的居住环境，价格自然就起来了。动迁会有这样的影响，这个还得看板块，很多小区还得自己实地去看看，毕竟是现房，社区环境很能说明问题

在沪叔看来上海房产市场在这20多年来发生四种住宅代际变化，第一种是2000年前的老公房，里弄，户型面积小，房龄大，也就是现在常说的老破小；第二种房改之后第一批商品房集中在2000-2005年，这类型产品户型面积较大，户型实用方面有些小瑕疵；第三种商品房住宅改变发生在房地产行业黄金的十年（2005-2015年），房子不断上涨，面积方面开始设计小；第四种变化是在2015年到现在的次新房，90平三房、120平四房成为市场主流户型。沪叔一直强调过上海是不缺房子，缺的是优质好房子，可能每个人买房需求不同，抛开资金预算和学区层面，首选是第四代受市场欢迎的产品。我们统计上海不同板块值得关注的次新房，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海买房首选新房还是二手房呢？新房和二手房主要区别是什么？

优缺点又各是什么呢？

沪叔：

你好，第一点，先说说大家最关心的价值。新房受限价影响，大部分板块新房价格都会比二手房便宜，有些板块甚至能够倒挂七八万一平。二手房虽然有三价合一，但是基本也都是价格没下来，首付还上去了。

第二点，新房和二手房交易流程有区别，时间也不一样。买新房你的上家是开发商交易流程简单，时间比较短。买二手房的话是卖方、买方、中介方三方签订合同，交易流程复杂，不确定性、风险更多，而且交易周期比较长。

第三点，缴纳的税费不同。新房主要是契税，二手房会涉及到契税、增值税、个人所得税、中介费等等，二手房要看是否满五、是否唯一的情况不同，交易税费差别很大。总得来说，二手房交的税费要比新房多不少。

第四，买新房和二手房所需首付不一样。按规定首房、首贷都是三点五成，但是二手房受三价合一影响，首付可能会高达五成到八成，而且受房龄影响，贷款年限可能会比较短，增加月供压力。

第五点，买新房可选性比较大，楼栋楼层户型都有优势，很多是精装交付，比较省心，小区环境相对二手房也更有优势。当然新房缺点也很多，拿房时间比较久，买房也只能看沙盘，定样板房，无法实际体验居住环境，实际交付到底如何无法保证，而且还有可能烂尾。

第六点，二手房的优势就是可以更直观的了解小区的环境、配套、房屋质量。所见即所得，不存在烂尾的风险。大部分周边配套也成熟，上哪个学校也很明确，同时也可以更快地拿到房子，哪怕短期不住出也可以享受收益。二手房的缺点也很明显，选择余地不大、房龄比较老，而且热门地段、热门学校旁的房子都贵新房、二手房都各有优缺点。

最后给个建议，如果不是很着急拿房，首房首贷，首选新房，不仅是很多新房有倒挂，还有就是同样的首付可以买到更大、更好的房子，居住舒适度更高。当然如果着急拿房子落户上学，尽可能选择房龄比较新的二手房

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。