上海买房，容积率多少最合适？-上海地皮价格平均多少一平米

想知道哪些楼盘更符合你的需求？

记得私信关注派房王博士

新手买房时，为了显得自己专业，总会有意无意地问起

小区的容积率

，试图通过这种向中介施加压力，这个时候带看的中介往往会心一笑，并如实回答你的问题。

而这个时候，压力又来到了你这边：因为你觉得数字越低越好，这表示你单位价钱买到了更多空间，但具体多少合适，你并没有一个准确的把握。

所以上海的住宅容积率到底是个什么水平？

在上海买房，容积率究竟多少合适？

上海安家指南

上海买房人必关注！提供： 1、学区&板块知识。 2、楼市政策热点。 3、最新成交数据。 4、购房实操案例。 5、房产问题答疑。 6、线下房产沙龙。 7、最新规划信息。 买房不当，十年白忙，上海买房，就找派房。715篇原创内容

公众号

要回答这个问题，我们得从头说起。

先科普一下概念，容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

举个例子，假如你家小区总面积200平，只有一栋楼，共5层，每层100平，那么你家小区的容积率就是5X100÷200＝2.5。

一般来说，在小区确定的情况下，容积率的数值和居住舒适度确实成负相关，容积率越高 舒适度越低。

但问题是，每个城市，甚至每个小区的情况都不一样，

没办法用同一套标准去衡量所有楼盘。

比如宇宙豪宅豪宅汤臣一品，容积率高达5.97，明显超过了容积率舒适数值的上限，但这丝毫不影响汤臣一品的江湖地位。

再比如上海的老破小，以内环的西凌新邨为例，容积率只有2.6，也没见有人觉得它有啥舒适性。

所以容积率这个事情，咱们得具体问题具体分析。

为了说清楚这个问题，我们得先看看容积率和哪些因素有关；

地理位置

先说结论，位置越是靠北的城市，关于容积率的标准就越严格，房子的容积率就越低。

为啥？因为太阳！

光照时间，是影响住宅舒适性的关键指标之一

，上海的纬度是北纬大约31度左右，算是中低纬度地区，所以在上海市政府规定之下，目前的普通商品房小区容积率大都在2-3之间。

而地理位置越是靠北，小区能晒到太阳的时间就越短

，这就解释了为啥北方城市会严格限制城市建筑高度，以此来控制容积率，不信你问北方生活的朋友，看看他理解的合适的容积率范围和你是不是一样。

而南方城市则宽松许多，最典型就是深圳。

大部分商品房其实普遍建在100米以下，而深圳呢？2019年甚至搞出过77层，200多米的住宅，容积率超过11，甚至秒杀香港。再比如广州的广钢新城，容积率也普遍达到5至8。

放在上海，这哥俩肯定要挨骂：容积率这么高，这还是人住的吗？

城市土地

影响容积率的另一个因素是城市人均土地面积。

还是以深圳为例，常住人口在1300万左右，面积仅有不到2000平方公里

而上海的常住人口在2500万左右，面积却达到了6000多平方公里，人均土地面积是深圳的1.7倍左右。

事实上，这个数字还不止，因为深圳地貌相对上海崎岖不平，最高海拔接近1000米，而且水域密布，能真正用来开发的土地资源可谓是捉襟见肘。

与之类似的城市还有重庆，面积8万平方公里，看着很多，但山地占了一大半，在全国主要城市容积率排名中照样名列前茅，比不少南方城市还高。

不怪人家搞出容积率11的逆天小区，实在是条件有限啊。

所以再回过头来看上海的容积率，有没有一种觉得异常宽敞，人均豪宅的感觉？

上海安家指南

上海买房人必关注！提供： 1、学区&板块知识。 2、楼市政策热点。 3、最新成交数据。 4、购房实操案例。 5、房产问题答疑。 6、线下房产沙龙。 7、最新规划信息。 买房不当，十年白忙，上海买房，就找派房。715篇原创内容

公众号

说了这么多，那在同一个城市里面，容积率是不是越低越好呢？

这又涉及到小区的建造方式，以及建造成本等因素。

相同的容积率，不同的体验

首先，我们得明白，容积率和另一个因素息息相关，那就是

建筑密度

。

在容积率相同的小区，建筑密度越小，环境越开阔，反之亦然。

比如汤臣一品，容积率都快到6了，也没人觉得住的很挤，就是因为建筑密度小——那么大块地皮，就盖几栋楼，即使楼层多点，也不影响居住的舒适度。

同样的，老破小容积率只有2-3，大家反而觉得很挤，就是因为楼层不够高，密密麻麻的楼房影响观感。

不要盲目相信容积率

其次，开发商早就预判了你的预判：知道你在意数值，那我换个方式盖楼不就好了？

现在上海流行的混合社区就是例子。

所谓混合社区，就是在同一个小区里面盖不同类型的房子：一种是低容积率的低层别墅，另一种是高容积率的高层住宅。

通过高低层住宅搭配的方式，在维持容积率不变的同时，变相拉低业主的居住体验

（私密性受损，圈层矛盾等）——羊毛出在羊身上，世上没有免费的午餐。

这虽然是开发商提高利润率的方式，但确实在一定程度上降低了大家的买房成本，试想一下，如果不是高低搭配，那么你可能根本买不起相同配置的房子。

别人的高容积率，可能是你的福利

买房时我们当然希望小区有更低的容积率，但如果把目光放到周围，你会发现，容积率，可能越高越好。

一是因为，对小区周边的商务区来说，容积率也是一个重要指标。

比如前滩房价很高，一个重要原因就是板块的商务办公区域足够多，有足够的企业和购买力。否则如果容积率上不来，你房子的升值空间自然也无从谈起。

另外一方面是因为，目前二手房市场挂牌量很大，在同一个片区内，如果大家的容积率都差不多，那么你的房子显然就不够有竞争力，反之，你的小区就会成为周边最靓的仔，吃到最多的溢价。

这和大家在预算地段相同的条件下，更喜欢买三房，是一个道理。

没有衬托，价值就无从彰显。这句话用在这里十分合适。

所以，说了这么多就是想说明，容积率这个东西，各个城市的标准都不一样，即使在同一个城市内部，容积率也没有一个绝对的标准，需要进行综合考量。

因此大家在买房时，最好优先考虑地段，学校，升值空间等关键指标

，这些主要的价值点确定之后，再去考虑容积率的问题才是比较理性的选择。

欧大师高端系统门窗

欧大师隔热隔音门窗定制

高端系统门窗品牌排名

隔音降噪门窗品牌

相关内容