上海买房：买房保值增值，首选潜力大的区域！-上海买二套房首付多少

财经人物阅读 179 2024-11-07 15:25:47

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔：

你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔，你好，400万预算，万科西郊都会和安亭瑞仕锦庭哪个更好呢？

沪叔：

你好，万科西郊都会在上海汽车城，汽车产业园在北面、汽车创新港，产业园内已经有了大量的高端车企入驻，有着大量的人口基数支持着房价，具有抗跌性，未来势必会随着大盘上涨而水涨船高。安亭瑞仕锦庭在安亭，在“三城九镇”大规划的带动下，安亭"一产业四交通全配套"的发展模式下成为上海最具有成长潜力的板块，成为了上海产城融合示范区，其经济活力不在古北、大宁之下。

提问：沪叔，您好，孩子今年在上海参加工作，女孩单身，刚刚落户上海。公司在世博白莲泾路靠近江边。想购置通勤便利，总价400-500万的房子，至少两室，最好三室，至少居住十年。请您新房和二手房分别推荐一下大致板块位置。

沪叔：

你好，400-500w三房1个小时开外的车程能买到，不过距离上班通勤都会非常的远，2房相对合适一点。新房如果择优选，优先考虑嘉定11号线〉松江9号线〉宝山7号线地铁房，如果积分做过功课没问题的前提下，可以去试试新房，不过描述中这个女生的积分并不高，婚前单身买房，工作没多久，比如南翔，马陆，泗泾这些位置，包括刘行。二手房，除非也买到外环或者外环边的近郊，小区房龄会新一点产品好一点，不然也都是老小区或者小区产品类型比较差，塔楼这种类型，二手可以优先考虑北蔡大华绿川社区。

提问：沪叔，你好，目前在前滩工作，预算450万，刚需买房，无学区要求，在哪里买有合适的房子呢？新房二手房都可以接受。

沪叔：

你好，可以考虑杨思，长青路往西的方向和前滩联系密切，往东方向的房子房龄比较大，满足预算不多的群体上车，上南路往东的房子品质很不错可以满足自住兼投资的群体，性价比最好的选临近6号线房子。

提问：沪叔，你好，上海刚需购房，预算300-500万，首套房上海还有学区比较好点的房子吗？购买总价300-500万左右的刚需房需要考虑什么问题呢？应该在哪里买比较好呢？

沪叔：

你好，刚需购房者买房时需要考虑这几个因素，自住+潜力置换、长久居所、区域自住，更多的要考虑房产的增值可能性。在预算一定的情况下，没有绝对的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，最好具备较大的升值空间。其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。因此，第一次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。预算300-500万的可以考虑嘉定、宝山、青浦板块。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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