上海买房：这样的地段才有希望！-上海有多少家庭年收入100万

理财技巧阅读 145 2024-11-07 15:26:09

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自

微信公众号“沪叔说房”

的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算在1300-1500万，想分析一下我能否在张江地区买房?该地区是否有较大的投资及自住价值？

沪叔：

你好，可以说是比较不错的选择。首先，张江地区虽然位于上海浦东地区，但是人口，产业，甚至楼市，都与深圳较为相像。其次，张江地区有大量白领聚集，购买力很强，所以张江地区的楼盘实际上属于供不应求的状态。张江地区的核心地段位于张江高科地铁站地区，但是这个地区的整体楼盘数量较少。而对于张江地区有购买力的白领来说，学区，交通，与公司的距离及楼盘整体是影响其购房的最主要因素。而广兰路片区的楼盘整体数量也不多，不能满足该区白领的需求，也在某些程度上不能符合白领购房需求。而张江地区的白领买房，均为向外拓展性买房，张江地区的整体楼盘为较为稀缺的状态。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，请问中企云萃森林值得购买吗？看到附近都是动迁房，比较纠结。

沪叔：

你好，中企云萃森林位于浦东三林滨江东块的住宅社区，也是上海外环内贴外环新房备案价第一个站上10w+的版块。从版块上分析，整个版块属于新规划现开发的三林楔形绿地片区，规划宏量建面高达210w方，从整个上海的中外环开发层面上找案例，这里有点类似10年前的森兰国际，但不论是地理位置还是发展上限，都优于森兰。

从当下的环线性价比上来说，因为规划的一切内容都需要兑付周期，宅地出让拍地销售建设入住至少需要5-10年的时间，当下平行段的地块不论是古美，金桥巨峰路等版块都已经相对有比较成熟的生活环境或即将建成的配套，且单价都在9w以内，所以三林滨江东区这里的混居高价位产品，未来的价值兑付和兑付周期是大多数打新客户迟疑的地方。

对于积分较低，浦东市域或滨江两岸工作的新落户单身小年轻，900-1100w的刚需首套过度，这里是可以考虑并上车的，但绝对不是唯一。

提问：沪叔您好！我们很快要走人才引进在上海落户，想购入售价在900-1000万的二手房，按目前的政策需要准备多少首付现金（包括其他可能的税费佣金啥的）？

沪叔：

你好，回顾楼市几十年历史，像2004,2009,2015年救市，房价基本三个月左右反弹上涨，自2020年疫情三年，出行和信心方面受影响，房价未来明显波动需要时间，当下存量市场来讲上海不缺房，上海的刚需和改善需求都非常大，没有房的想买房，有房的想换房，这些需求会在未来逐步释放，攒首付获得房票是需要时间的，谁先上车占了城市优质资源，谁就能获利。分化时代到来，一边是小麦西瓜抵房款，一边是豪宅市场走出独立行情。贷款宽松的窗口期不会太长，低息贷款是一种金融资源，既然是资源就不可能无限量供应，关于什么时候买房以及后市走势详见知识星球。对你来说，三价取低”的按揭政策，如果是首贷，首付成本准备6成相对保稳，如果是二贷，首付成本准备8成相对保稳。

提问：沪叔你好，我家目前在徐汇区漕河泾街道有一套价值约800万的老破不算大的房，剩余贷款150万，对口学校求知+田三，由于二宝目前还小班，需要保留学区入学。目前手头有200万现金，家庭成员工作较稳定，家庭年收入约税后100万，怕疫情后政策松动，房价上涨，想买个郊区一房进行投资出租，待将来孩子学区用完两套一起卖了进行改善，因此，考虑地铁沿线品质好些的次新房，以便将来容易出手，求推荐地区或楼盘。

沪叔：

你好，当下手上200w，二手够的上250w总价的，新房够的上280w总价的，这个预算买远郊的地铁次新二手1房，但没有任何的增幅空间，疫情后楼市相对要稳定一段时间，你手头资金当下可选的地段和产品，比较难以有不错的增幅预期，建议考虑其他的投资策略及产品组合。

提问：沪叔，你好，上海买房，想买一套自住比较舒服的房子，但是父母劝我买上班方便通勤时间短的，感觉通勤也是一个问题，但是真的有这么重要吗？还有就是可以先上车后期再置换吗？如果重点考虑通勤，有哪些推荐的板块可选？

沪叔：

你好，预算比较充足建议买房一步到位，不要想着后期置换，预算有限的购房者，要根据自身情况进行选择，工作稳定变动比较少，最好就买在单位附近，新房、二手次新房或者老破小都可以看看，通勤时间短可以多出很多业余时间。工作不太稳定变动较多，建议首套房子就买上海内环，内环东北侧板块的四川北路、西藏北路以及不夜城都比较适合年轻购房群体置业。通勤是买房时必须重视的一个因素，不论是自己自住便利，还是房子升值价值，都与通勤挂钩，交通便利的几个区域也是下一轮楼市行情轮动的方向。浦西的漕河泾拥有不少大牌产业，但是缺乏住宅，因为新房稀缺、购房需求多而形成的高房价，其中静安新城板块比较值得关注。大宁板块优势较大的是优质学区房，但也不乏通勤居住需求。另外，五大新城中的嘉定新城连接上海和苏州，加上自身实力过硬的汽车产业，新房品质也较高，同样有不错的发展潜力。闵行、浦东两个区有5号线和8号线加持，也比较推荐。宝山区区位比较强，虽然目前产业不足，但未来这一弱项被补足之后，会有不错的想象空间。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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