上海二轮土拍升温：34宗地收金780亿，溢价率升至4.49%-上海三丰置业有限公司

财经要闻阅读 164 2024-11-07 15:29:53

7月28日，持续4天的上海第二批集中供地落幕。此次上海供地共出让34宗涉宅用地（含2宗城中村改造项目用地），全部成交，总成交价780亿元。

58安居客房产研究院分院院长张波点评称：“从上海第二轮土拍来看，市场保持了较好的热度，可以说，热度超出了前期市场预期，尤其是触发一次性报价的地块比例明显增多。这说明房企对上海市场持续看好，抢地的情绪被充分调动起来。”

“压箱底”地块惊艳，土地平均溢价率提升

相比首批供地，上海第二批供地的热度有所回升。据安居客测算，剔除城中村改造地块，上海第二批供地共出让32宗涉宅用地，其中，10宗地块底价成交，占比约31.25%，而在首批供地中，这一比例为52.8%；13宗地块因达到中止价而进入“一次报价”阶段，占比40.63%，高于首批供地中16.1%的数值。

对此，同策研究院研究总监宋红卫总结称：“上海第二批供地热度超过首批供地，升温迹象明显，且供地结构进一步优化，优质地块比例明显上升。从楼市基本面来看，在疫情得到控制后，上海楼市逐渐恢复，尤其是二手房市场恢复明显，对于楼市信心具有明显的提振效果，增加了房企拿地的积极性。”

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，上海第二批供地的地块质量有所提升，土地平均成交楼面价为33224元/平方米，较今年首批供地的19707元/平方米增长近68.6%；土地平均溢价率为4.49%，较今年首批供地的3.32%有所提升。

此次上海土拍中最“惊艳”的地块为长宁西郊地块，该地块的溢价率为9.67%，房地联动指导价为16.3万元/平方米，创下目前上海新房指导价新高。最终，上海本土国企上海城投置地通过一次性报价，以约27.63亿元竞得该地块，成交楼面价99884元/平方米，溢价率9.67%。

“上海第二批供地的土地质量比第一批有所提高。上海将不少‘压箱底’的好地都拿出来了。”中原地产资深分析师卢文曦表示，比如，市场高度关注的长宁新泾镇地块，技术指标好，可以做联排、叠拼之类的别墅产品，房地联动价达16.3万元/平方米，这说明了市场对区域价值的认同。上海还有一些热门板块，比如嘉定马陆地块、青浦徐泾地块等，虽然在郊区，但区域内的房屋销售都没有压力，开发商只要安心做好产品就行。

“强者恒强”，招商、保利、华发加码夺地

从拿地房企来看，上海第二批供地延续了首批供地的特征。对此，张凯分析称：“在拿地企业方面，依旧以央企、国企为主，保利、招商、华发深耕上海意图明显，本次收获颇丰。部分地块由地方国资以底价摘得。民企布局上海热情也并未减退，积极参拍多宗地块。值得注意的是，本次参拍的民企多以中小型房企为主，同时多为今年首次在上海参拍。”

在拿地房企中，招商蛇口、保利、华发成为拿地大户。据新京报记者统计，包括联合体在内，招商蛇口、保利、华发在上海第二批供地中分别斩获5宗地块、5宗地块和4宗地块。

值得一提的是，招商蛇口在上海第二批供地中拿地凶猛，加上其在首批供地中拿下的4宗地块，招商蛇口在上海集中供地中共计拿下9宗地块，涉资约334亿元。

卢文曦分析称：“保利、招商、华发等都是最近几年内持续拿地，加紧扩张的企业，这次都拿到了多宗地块。从这些企业的拿地手法来看，强大是必要后盾。首先，‘广撒网’是明显的手段，除了单独拿到的地块外，这些企业还参与了其他多宗土地的竞拍。而参与的前提是交保证金，所以，这些企业一口气参与那么多地块需要资金做后盾。其次，上海拍地规则特殊，要‘猜’平均价不容易，此次竞拍中有多宗地块最后是以总价10万元之差决出胜负。多拍、多参与，总会提升报价水平，可以说是‘在游泳中提升游泳水平’。”

“从成交结果来看，上海的房地产市场的复苏势头强劲，在与首批间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下，本次联合拿地的情况明显增多。”张凯补充说。

上海第二轮土拍成交地块一览

图/中指研究院

上海拿地格局生变，主力换“新颜”

事实上，从上海集中供地以来，曾经在上海土拍市场一掷千金的熟面孔“黯然退场”，上海土拍的拿地名单悄然换了新的一轮。

曾经的闽系拿地“三杰”正荣、融信、阳光城不见了踪影，取而代之的是象屿地产、华发地产、建发地产，后三者全部是来自华南的国企阵容。这和当前民营企业资金链紧张相关，正荣、融信、阳光城均处于“至暗时刻”，内外债压力大。

而以往上海公开拿地的实力担当万科、中海、华润这三家拿地巨头或困于2020年的“围标事件”而被罚三年禁止公开拿地，失去了在这次公开市场“捡漏”的好机会。

此外，曾经“身手敏捷”的沪上房企新城、旭辉在今年上海集中供地中鲜有露面，上海本地国企绿地也同样沉寂许久。

纵观目前活跃的身影，招商蛇口、保利疯狂“扫货”，搭档不同的联合体频频出手，占尽了风头，成为上海土拍市场最大的赢家。另一批当下实力选手就是上海本地国企，比如上海城投、上海城建、上海华纺、上海建工等。

此外，在以往拼杀的场面退潮之后，部分偏远的小地块出现了不少新面孔，这些新面孔在上海土拍的“喘息”当口赢得了一席之地，比如大众交通、上海博蔚置业、上海文基置业这些鲜有耳闻的房企。

对此，张波表示：“在此次土拍中，包括大众交通、华纺等极少在土地市场上亮相的国企也开始崭露头角，这一趋势预计未来将会在更多城市得到体现。央企、国企拿地比例的提升，不仅仅表现在有着长期开发经验的企业，国企的‘+地产化’会不断增多，通过联合拿地，共同开发的模式，推动房地产开发行业的稳定运行，成为房地产行业的‘稳定器’。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对柳宝庆