五洲国际，从风光上市到被迫退市！-中国五洲国际集团有限公司

区块链阅读 94 2024-11-08 11:40:23

被债务弄得焦头烂额的五洲国际，从风光上市到被迫退市，只用了不到七年时间。

从高光走向至暗

创立于2004年的五洲国际，打造的第一个项目是无锡五洲国际工业博览城。2013年6月13日，带着11个专业批发市场及14个城市综合体项目，五洲国际敲响了港交所的上市锣声，成为江苏省首家在港上市的商业地产商。

高光时期，该公司开发项目遍布全国27个城市，共有42个运营项目，总建筑面积超过1200万平方米，多次获得“最佳商贸物流开发运营商”、“中国商业地产10强”、“中国民营企业500强”、“中国民营企业服务业100强”等荣誉。打造出“五洲国际商贸城”、“五洲国际工业博览城”等商贸物流产业园品牌，以及“五洲国际广场”、“五洲哥伦布广场”两大综合体品牌。

然而，好景不长！规模越来越大、盈利能力却越来越差的五洲国际，陆续陷入黑暗之中。

2018年5月25日，港股上市公司五洲国际（01369，HK）股价暴跌逾85%，最终报收0.068港元/股，瞬间“羽化而登仙”，20多亿市值的公司一天仅剩3亿多港元。2018年9月，五洲国际股票停牌。

此后，多笔债务逾期的五洲国际走上“卖子偿债”的道路。

2018年8月20日，公司拟将盱眙五洲国际项目100%股权作价3.5亿元出售，买方江苏润港石化支付1000万元后没了下文，12月1日，双方解除买卖协议。

2019年2月26日，公司公告旗下子公司沈阳五洲转让所持抚顺中合49.5%股权，作价3400万元。

2019年5月9日，公司出售位于无锡市惠山区新兴西路第3-0175号的房地产，建筑面积7700平方米，作价4000万元转让给上海棕筑，公司录得1220万元亏损。

2019年5月22日，公司将无锡市惠山区新兴西路3号六龙商业城的113个商业单位转让给上海汇势通投资，建筑面积3106.54平方米，转让价格3560万元。

2019年6月27日，公司将上述六龙商业中心负一楼111个商业单位出让，建筑面积2587.23平方米，作价1630万元转让给浙江东阳超前装饰，出让后公司录得亏损140万元。

上述亏本变卖的资产，基本属于区位相对较好、易于变现的资产。这样不计成本的资产变现，也从侧面反应了五洲国际深陷于债务泥潭已分身乏术。

变卖资产过后，停牌的五洲国际，即将面对的是退市。

濒临退市

2020年3月22日，五洲国际发公告称，于2020年3月13日接获联交所发出的函件，指出由于公司股票已自2018年9月3日起暂停于联交所买卖，并且无法于2020年3月2日前履行复牌指引，联交所上市委员会决定取消公司的上市地位。

如果五洲国际不根据上市规则第2B章提交覆核申请，它的上市地位将自2020年3月30日上午九时整起取消。

3月24日，五洲国际提出了申请，要求覆核除牌决定。至于结果如何，目前并不清楚。但，大家都心知肚明，这只是缓兵之计。

一波未平，一波又起。

2020年4月1日，五洲国际控股有限公司发布公告表示，于3月30日，买卖双方订立债券抵偿协议，据此，卖方同意按人民币3168万元总代价出售投资基金，而买方同意以上述总代价购买投资基金。

五洲国际表示，出售事项的目的是为了抵偿第一期2017年公司债券中的若干债务，董事认为，债券抵偿协议的条款及条件属公平合理，按一般商务条款订立，并符合公司及股东的整体利益。

此次基金买方为部份第一期2017年公司债券的实益拥有人，买方主要从事（其中包括）投资控股。

规模越来越大的五洲国际，盈利能力却越来越差。

通过上市打通融资渠道之后的五洲国际开始谋取规模，进入到一个短暂的扩张期。2013年底该公司持有项目达到33个，2014年为36个，2015年为39个，同时净负债比率也从2013年的59.8%飙升至2015年的123.5%。

只是，规模越来越大的五洲国际，盈利能力却越来越差。

2013年该公司归母利润为10.2亿元，2014年大幅下滑75.2%至2.53亿元，2015年亏损4.82亿元。2016年为缓解债务压力，五洲国际开始出售资产同时裁员以缩减成本，年内项目减少至37个，员工减少至2503名，较上一年减少1184名，最终归母利润回升至1.01亿元。

2017年五洲国际尝试通过加大住宅项目的比例来平衡商业地产的风险，勉强恢复盈利，但不愿错过时机的五洲国际，又拿下了4个新的商贸物流项目，总项目增加至41个，利润亏损增至-5.18亿元，净负债比率上升至247.5%的历史新高。

财务不健康，加之盲目扩张，五洲国际的财务危机在2018年全面爆发。

债务违约诉讼纠纷缠身、昔日的战略伙伴翻脸

三年两亏的五洲国际，在子公司五洲装饰发行的3只公司债券——16锡洲01、16锡洲02和17锡洲01分别在2018年8月和10月相继违约之后，各类逾期未偿还的债务如雨后春笋般涌现，债务危机一触即发，并成为多方诉讼的对象。

据报道，截至2019年7月，五洲国际旗下公司无锡五洲国际装饰城有限公司涉及司法风险151宗，其中法律诉讼42起，2019年2月至5月，涉及5起借款、债券交易等诉讼，涉及中江信托、华融资产等。

另据报道，上市之后，五洲国际在全国开发运营了20个商贸物流产业园，但大部分位于三四线城市，如江阴、襄阳、大理等，五洲国际以较低的价格在这些城市的远郊区收购土地，并对租户承诺售后返租，以虚高的租金价格来促进销售。由于电商冲击和消费习惯改变，近几年三四线城市实体生意普遍进入下沉期，铺面不好租也成为常态，各地频曝租金回报低于预期，售后返租模式更一度成为纠纷代名词。

前债未偿完又有新债来的五洲国际，还面临着昔日的战略伙伴翻脸。

违约不断的五洲国际现时已经失去融资能力，微薄的收入在巨大的债务面前显得杯水车薪。债务危机的爆发，让那些讨债无果的债权人和持有五洲国际股票的股东们都成了受害者。五洲国际前三大股东：舒策城和舒策丸控制的盛凯、融创中国董事长孙宏斌弟弟孙宏兵、平安不动产，纷纷被套。

市值仅剩2亿！五洲国际退市成大概率事件！

扩张惹祸之后，五洲国际尝试了一系列的“断臂自救”，还是未能抵挡住颓势。如今，已到五洲国际命悬一刻之时。不少业内地产分析人士表示，五洲国际此次退市的几率很大了。

也有地产人士表示：“五洲国际的陨落代表着曾经疯狂粗矿的商业地产开发逻辑时代已经结束。中国的商业地产必须随着老百姓生活质量及思维的持续提升而升级。2020年的疫情，是市场的一次清洗，时候，我们将会迎来一个更健康的商业环境，以及更多优秀的企业。”