五牛基金的投资密码-五牛基金

宇阳

随着中国房地产市场“黄金时代”的结束,附生于房地产行业的不少金融企业纷纷开始了自身的改革与转型,如何跟进快速发展的市场形势,确定具有竞争力的发展路径,也成了当下地产股权投资基金的一大战略方向。

上海五牛股权投资基金管理有限公司是一家专业从事股权投资及管理业务的基金公司,在房地产私募股权投资领域经历了近10年的努力与奋斗,目前已初步形成了涵盖房地产股权投资、成熟物业并购投资、房地产资产证券化及不良资产处置等业务为主的基金公司,目前五牛基金的资产管理规模已超过150亿元人民币。

在立足房地产基金业的同时,五牛基金积极创新业务领域,包括涉及二级市场证券投资业务、权益类产品、固定收益产品与其他金融衍生品。而就在近半年时间里,入主匹凸匹(600696.SH),积极布局金融、消费领域及海外资产配置,五牛基金再一次成为股权投资基金市场上的话题公司。

“资产荒”下的投资逻辑

匹凸匹 (600696.SH)11月27日晚间公告称,公司股东五牛基金及其一致行动人五牛御勉于10月26日至11月25日期间通过二级市场增持公司股票1696.39万股,占公司总股本的4.981%;增持后五牛基金及其一致行动人合计持股比例增至9.981%,已超过原公司第一大股东匹凸匹(中国)有限公司持股比例(5.87%),成为公司第一大股东。

五牛基金此次举牌,在资本市场上意义重大。私募基金公司以经营陷入困境的上市公司作为标的,更多的是看到对他们进行长期投资运营的价值,符合私募行业内崇尚的价值投资理念。

过往经验上看,许多上市公司均希望能够通过资产重组,实现公司资产结构和产业结构的调整及优化升级,与合作公司优势互补、战略转移和多元化经营。而从中、小投资者角度来说,此次举牌也是明显利大于弊。

除了入局上市公司的资产重组,在房地产行业面临调整和“资产荒”背景下,五牛基金立足国内房地产基金领域的同时,及时调整发展战略,聘请了一流的咨询公司,为其制定了以全球资产配置不动产投资为主营业务、努力成为一流综合型投资管理公司的战略目标。

目前五牛基金正持续开拓丰富创新业务板块,其中包括二级市场证券投资业务、权益类产品、固定收益产品与其他金融衍生品,其目前在金融、消费领域及海外资产投资等私募股权直投领域的投资管理规模已超过20亿元人民币。

在五牛基金看来,面对2015年房地产行业及金融业正发生着的深刻变化,房地产私募基金已经站到转型的十字路口。

正是察觉到当前的变化,五牛基金及时调整发展战略,由房地产债权融资转为以股权融资为主,同时增加了私募股权类、海外及对冲、二级市场的投资。目前这家私募股权基金的业务已横跨五大领域:企业私募股权、不动产投资、二级市场投资、母基金组合投资及海外市场投资,其目标也是以全球配置不动产投资为主营业务的一流综合型投资管理公司。

目前,五牛基金凭借集团公司海银金控强大的募资能力,预计2016年仅PE分支的母基金业务规模将超过20亿,投向定位于新兴成长性行业、优质的投资及并购标的、国企改革以及PPP基金等,五牛在相关领域已与多家累计管理规模超过30亿元的机构有过合作,包括与铁狮门、景瑞、高瓴、联创及知名影视文化基金的合作,也正在积极参与省级PPP基金的合作;未来五牛基金还将以海外投资作为业务的重要方向,将其变成公司投资的窗口,进而打造成相应的明星产品。

风控体系

而在五牛基金传统布局的房地产投资板块,多年来五牛基金在股权投资市场上的稳健步伐与其完善而富有预见性的风控体系密不可分,目前五牛基金已形成四层次的风控体系。

第一,“慎选交易对手”。一直以来五牛基金的合作伙伴都须拥有坚实的财务基础、更好的视野和规范的管理,同时还要具备很强的抗风险能力。通过多维度全面筛选和深度研究,五牛基金将交易方分类为稳健型、高成长型和机会型开发商。

第二,“精选投资项目”。五牛基金对每一个潜在投资项目,都会进行严谨、全面的尽职调查分析,通过对宏观区域、地块分析、物业市场、客户群定位以及投资收益等多维度进行专业评估,确保了公司所投项目的安全性。

第三,“创新交易结构”。五牛基金通过股加债、优先债、股类、商业组合基金、并购基金等产品结构的不断创新,最大限度地满足了投资者在安全性、收益性、流动性等不同方面的需求。

第四,“强化投后管理”。投后管理的目标在于如何与合作伙伴共同控制项目风险,提高项目收益。五牛基金通过对内控管理、项目及开发商管理、基金及LP事务管理,形成持续动态的投后管理体系。

五牛基金的核心团队来自信托、基金、证券和投行等金融机构,以及各大房地产集团公司,在一系列风控体系的约束下,这些曾担任过重要职位、拥有丰富金融从业经验的投资团队所做的决策具有相当的专业性。

目前,就其传统业务板块的房地产领域而言,与五牛基金合作的开发商已包括恒大地产集团、招商地产、中国建筑、新欧鹏地产集团、江苏新城、和记黄埔、龙湖地产、浙江德信、嘉凯城、三盛宏业等房企。

未来,五牛基金将会进一步降低传统的借贷合作模式,更多关注商业地产、主题地产,与优秀的房地产商进行长期的股权投资项目也将大幅增加。

同时,五牛基金将始终本着五个投资原则:“全球配置,全面产品,组合管理,风险管理,资产管理。”

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