五环外每平5万房价300万起北京楼市还能狂欢多久？-北京五环房价大约多少一平

【环球网综合报道】春节前后,官方一系列密集的“去库存”政策大都将京沪排除在外,但北京“高烧”的楼市近期却又出现一轮“闻风上涨”的热潮。

23日下午,北京土地市场迎来了春节之后的首拍,这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环,此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度,因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”,共有9家房企或综合体,包括葛洲坝、绿地、中铁建与万科等。

在土地供给减量的北京,任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终,该地块以39亿元的总价,及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算,该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。

南五环外地价接近5万

4.7万元/平方米,这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高,但放到南五环外的位置上,它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高,并且地价已超区域标杆华润某项目的售价,预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着,北京居民一贯认为的价格洼地南郊,也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热,该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。

是什么原因推高了这块地的价格?亚豪机构市场总监郭毅表示,新年伊始,三部委即联合再发减税政策,其中对于北京影响较大的是取消“普通住房”的定位,由此也将解救出一批中小户型的高价项目。而从这一政策导向也可以看出2016年房地产市场调控仍会以放松为主,宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。微观来说,决定地价的核心因素还是位置。

郭毅称,大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块,原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和,已鲜见住宅用地出让,因此遭到了激烈争夺。

但区域核心并不等同于城市核心。该地块地处京开高速以东,远离京开高速以西的新城核心区,距离地铁相对较远,位于老城区边缘南邻回迁房,周边居住环境有待提高。郭毅说,对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说,周边环境也将成为项目最大的短板。

买一套房“起步价”300万元

随着楼市持续回暖,北京买房门槛也在悄然提升。中原地产市场研究部发布的数据显示,最近1个多月时间内,北京纯商品房住宅签约套数为4299套,其中300万元以内的刚需物业只有2383套,占比为54。6%。而这些300万元以内的物业中,有一半以上位于平谷、怀柔、密云、延庆、房山等远郊区县。而 且业内人士预计,今后随着“地王”的扎堆上市,北京入市的新房中,低价房将更少。

中原地产首席分析师张大伟指出,从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免,虽然从政策覆盖面看,绕开了京沪等一线城市,但事实上,从市场变化看,这些政策都不可避免的在心理层面影响供需结构最紧张的京沪楼市。他表示,自住型商品住房倒是均价在300万元以内,但是购买这种政策性住房一是需要有资格;二是这类住房的供应量也在“往下走”。

将目光投向二手房,过去两个月北京住宅套均成交面积在92平米左右,单套成交均价也已经高达360万元。“这就意味着在北京买一套房,如果地段不是十分偏远的话,那么‘起步价’差不多要300万左右”,张大伟说。

一线城市热度到底还能持续多久?

一线城市房价到底怎么走?对此,中信证券地产研究团队在报告中分析,一线城市人口流入、供给稀缺的基本面未变,但当价格急剧上升之后,是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度,值得投资者审慎看待。在产业政策不可能发力刺激一线房价上涨的情况下,货币政策就成为短期影响一线城市房价的重要因素。

中信证券该研究团队表示,如果宏观经济需要,2016年出现了超预期的降息,则房地产市场可能会因此得到提振,人民币汇率如果能够保持稳定,降息预期升温,可能推动一线城市房价上涨;如果2016年不出现降息,尽管市场在惯性作用下还会表现一两个季度,但全年一线城市整体热度或不如2015年,深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市,甚至有可能出现房价下跌。

刘江说,现在每天都有好几家中介公司的经纪人轮番给他打电话约面谈签约,如果不出所料,他的房子将在3月完成交易。还有一个值得注意的细节是,刘江正在卖的房子,是2013年的“高点”时买的,加上税290万元购入,现在含税报也是290万元,而2014年的低点时,曾经跌到过240万元。

“我们都不愿谈周期,实际上,它真的存在,并且距离我们没有想象的那么远。”刘江说。

综合第一财经日报、新华网、中新网

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