如今租房也能贷款了

如今，租房也能贷款了

如今，租房也能贷款了

摘要

180万就租个房 万科第一批长租房预报价后，在市场上引起不小的水花。如果看过了万科翡翠书院的样本间，确实会有惊艳之感：开发商精装，中央空调、新风系统、净水管道、智能家居......180万就租个房 万科第一批长租房预报价后，在市场上引起不小的水花。如果看过了万科翡翠书院的样本间，确实会有惊艳之感：开发商精装，中央空调、新风系统、净水管道、智能家居......整套体系不输五星级大酒店。如果看过了预报价，惊艳之感会更甚：90平米的三居室月租金为1.5万元，签约租期可达10年；租期内保证租金不上涨，但需一次性付清租期内全部房租。也就是说，如果租户想要锁定当下的租金10年不变，需要一次性交付180万元。

可是我租这么好的房子有什么用呢？

这个价格，在翡翠书院的地段，完全够一套两居室的首付。万科这块地在北京西北六环处，距离翡翠书院6.6公里的北清国际公寓新房价格23500元/㎡，目前二手房价格约4万元/㎡。用可以购买130平米房屋的首付去租10年的房屋，只有使用权，这根本不符合市场规律。

万科这回是真的伤害到了广大群众的感情。一二线城市的租房客是一个庞大的群体，2016年全国有近1.7亿人选择租住，租金规模已超过1万亿元，这与其他西方国家的租赁人口比重相比，还有极大的发展空间；北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。所以当提出由国家挑头建立健全长租房市场的时候，大家都在翘首以盼。没想到第一个公开的长租公寓，毫无实用性。

最大的问题就是不匹配 然而报出这个价格万科也是万般无奈。2016年正是房价飞速上涨的时候，万科拿下翡翠书院这块地就花了109亿，加上建安成本、装修成本跟后期运营维护成本，保本价大概在10万元/㎡，所以据万科内部透露，即使1.5万元的租金，资金回报率仍然不到2%。这与租赁物业市场现状还是比较吻合的，根据链家和我爱我家研究院数据显示，无论收购后转租的“二房东模式”，还是自持的产权直租模式，盈利都不高，大部分都在1%—3%之间。 一方面租赁公司觉得利润低，另一方面租户觉得租金太高。近期一家房地产公司进行了“不同租金的租赁房源供应与成交”的调查。结果显示：

月租金≤3000元的租赁房源需求占比达26.4%，而市场实际供应占比仅为11.9%；3000-6000元的租赁房源需求占比为51%，市场供应占比39.6%；≥6000元的租赁房源需求占比为22.6%，市场供应占比却达到48.5%。

这三个租金区间实际代表了三个市场：低端市场、中端市场及高端市场。恒大研究院副院长曾经说过，对于租房市场，应该形成一个“高收入群体靠市场，中等收入群体靠支持，低收入群体靠保障”的供应体系，如果完全靠市场力量就无法满足其他两个收入群体的需求。 另外在租期方面，租赁既有短期过渡的需求，也有长期稳定的需求。短租群体往往被迫接受长租房源；而长租群体，愿意用略高的租金换取平稳，却被迫频繁更换住房。尤其是传统租赁市场中，房东违约风险较大。市场需要有健全的规定来稳定房源、多样化租期，以匹配供需双方的期望租期。长租公寓将如何匹配市场需求，无疑将关系到租赁市场未来的发展。

租房贷款需求成谜

万科公寓带来的另一个信息是关于租房贷款方面，长租合同要求一次性付清十年租金对于任何级别的租户来说都不是小的支出，所以翡翠书院项目公告中明确表示，万科接受租房贷款。 在长租房项目启动之初，各大国有银行就与地方政府、房地产企业签订了一系列合作协议，预计将在未来5年内向租赁市场投放17500亿元的银行信贷资金。2017年11月3日，建设银行深圳市分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”，用于贷款人支付房屋租金等相关用途。此后工行、农行、交行、中行和中信银行也紧随其后，都相应推出了与租房相关的贷款项目。目前来看租房贷款期限以不超过租期为限，最高可贷房租总数的80%，贷款利息执行基准利率。 建行自主的租房平台已经搭建完成，目前推出了7000套长租房源，很多城市的租房者都可以直接从建行官网上进行找房、签约、缴费等流程，当然最厉害的是可以申请租房贷款。也就是说，建行既当房屋出租方、又当资金借出方，可谓“一菜两吃”。

比起买房贷款，租房贷款的门槛更低条件更有诱惑：首先无论是公共租赁住房、集体用地租房还是商业化租赁住房都可申请；贷款用途可以是支付租金、改造房屋、家具配置；不仅租户可以申请贷款，房东如果因为日常运营房屋或盘活资金等需求，也可以申请贷款。 听起来很好，但在租房市场建立健全之前，怕是租房贷款的需求不会太高。我国消费者对“不买只租”的观念尚且要接受一段时间，让他们为了没有产权的房子背贷款就更困难了。当然，希望这类贷款不是为了开发商周转资金而设，如果最终变成万科自己承租后向银行贷款，这种“左兜装右兜”操作，只怕长租市场还没开始就已经走偏了。

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