修缮厨卫、抽户改造，上海多策并举创新探索旧改新路径

基金理财阅读 50 2024-12-10 15:33:56

最近，家住上海静安区南京西路街道泰兴小区的90岁老人王柏仁，终于告别了已经使用几十年的手拎马桶，用上了自家独用的抽水马桶。对于年迈的他来说，手拎马桶非常不便，如今，通过区里直管公房全项目修缮厨卫综合改造试点，在有限的空间内推行“一平方”托盘马桶改造，让他的“如厕难”问题得到了解决。

近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从上海市房管局获悉，近年来，上海结合旧住房实际和居民群众所需，市区两级联动，不断完善配套政策，积极创新探索旧住房综合改造的方式路径，因地制宜、多策并举、分类施策，多渠道多途径地改善市民群众居住条件。特别是聚焦卫生设施短缺的老旧住房，各区采取了成套改造、拆除重建改造、对里弄房屋进行修缮改造等多种改造方式。

静安：试点推行“一平方”托盘马桶改造

静安区在泰兴小区试点推行的“一平方”托盘马桶改造。本文图片均为澎湃新闻记者栾晓娜图

让王柏仁老人受益的“一平方”托盘马桶改造，是静安区在部分小区开展的直管公房全项目修缮厨卫综合改造项目之一。与泰兴小区同在南京西路街道的重华小区，修缮前存在外墙立面风化开裂、屋面渗漏、门窗损坏、上下水管道长久使用老化渗水等问题，房屋的各种隐患给居民正常生活造成了极大的影响。

为此，静安置业集团通过开展直管公房全项目修缮厨卫综合改造项目，对整个小区从上到下、从里到外，展开房屋的主体结构加固、隐患点排除、屋面翻修、外墙风化渗漏修复、公用设备设施整修等工程。通过实施全项目修缮改造，使房屋建筑无论在外观还是在功能使用上都焕然一新，进一步提升了“南京西路历史文化风貌区”房屋建筑应有的良好风貌环境。

改造后的泰兴小区居民家中。

“虽然现在还是公用厨房，但经过修缮之后，厨房间都贴上了瓷砖，管线也重新布局，一户一个橱柜和炉灶，干净整洁了好多。”重华小区的一位居民告诉记者。

位于静安区石门二路街道的“西王小区”，其房屋已被列入历史保留保护建筑，有较高的历史文化研究价值，但这些老建筑同样存在着火灾隐患、防台防汛、房屋安全、共有部位设施安全、使用安全等诸多方面的隐患和问题。

2017年，静安置业集团对房屋进行了保护建筑直管公房全项目修缮厨卫综合改造项目，并结合“美丽家园”建设同步实施，不仅对整个小区的架空线（弱电线）进行了落地改造，同时还试点推行“一平方”托盘马桶改造。

“一平方”托盘马桶改造过程中，该集团在做好前期排摸、居民意见征询的基础上，按照“一户一方案“、“一幢一册”、“一小区一规划”的总体原则，精准施策、细化方案，落实分类改造推进目标，在不到10平方米的居住空间内，因地制宜增设卫生设施，解决了44户居民“如厕难”问题，取得了良好的实施效果。

改造后的泰兴小区新面貌。

闵行：尝试抽户异地安置改造

在闵行区江川路街道，早在2005年便已开始启动旧住房成套改造工作。该街道积极探索旧住房成套改造机制，根据不同的房屋现状，因地制宜，采用拆落地改造、加扩建改造和抽户异地安置改造等三种方式，坚持不懈地推进旧住房成套改造工作，让街道内的一些老旧住房陆续“华丽变身”，老百姓有了实实在在的获得感。

其中，拆落地改造即拆除原非成套旧住房，并新建符合目前居住标准的新房，主要针对成片容积率较低的非成套房小区；加扩建改造则是通过对原非成套旧住房拓宽方式，使其独立成套，主要针对的是前后房屋间距较大，存在拓宽可能的半独用旧住房；抽户改造是根据具体情况，有的通过抽走小户型居民安置新房，大户型居民购买隔壁小户型房屋的方式，使大小户型住房都独立成套，有的则是抽走旧房屋内所有非成套居民安置新房（全抽户）。

截至目前，江川路街道已累计完成沪闵路沿线等6个小区，共计122幢房屋的成套改造，受益居民2539户，占建筑面积总量的50.71%，目前正在实施改造的有宾川路430弄等5个小区。“这些年，旧住房成套改造不仅让居民住上了煤卫独立的舒适房屋，也让小区环境得到了综合整治，彻底改变了脏、乱、差的面貌。”该街道相关负责人说。

闵行江川路街道抽户安置的东苑佳和园小区住房内部。

以沪闵路沿线旧住房成套改造项目为例。2010年，经区政府同意，江川路街道对沪闵路沿线60幢房屋，建筑面积11.74万平方米实施了抽户异地安置成套改造，安置基地为配套商品房小区东苑佳和园。改造过程中，一部分居民通过抽户入住了东苑佳和园小区，另一部分居民通过回购隔壁旧房后独立成套。

同时，对沪闵路沿线抽户后的旧房房屋进行了综合成套改造工程，改造内容包括旧房屋成套改造加固修缮、小区道路拓宽黑色化、小区绿化改造、增加停车位、完善小区技防设施等，使沪闵路沿线东风、高华等老小区发生了翻天覆地的变化。无论是入住新房的抽户居民还是回搬旧房的居民，都从改造中得到了实惠。

闵行江川路街道即将着手改造的老住房。

建科集团：加大科技研发，突破关键技术壁垒

持续推进“留改拆并举”的城市有机更新，其高效实施离不开加大科技研发，突破关键技术壁垒。

上海市建筑科学研究院（集团）有限公司（以下简称“建科集团”）从20世纪90年代起，就集中资源进行既有居住建筑和各类历史建筑宜居改造和保护利用的系列研究，完成了大量的科研项目，形成了包括标准、技术获奖、专利、著作和核心技术等一系列研究成果。

在实践方面，近年来，建科集团已完成老旧小区和各类历史建筑的检测鉴定、增设电梯、纠偏改造、美丽家园等项目200余个、共800万平方米。其中，房屋检测鉴定代表性项目包括静安区直管公房、巨鹿路675号、思南公馆等。同时，已开展长宁区新泾六村、徐汇区凯旋一村、长宁区淞虹路685弄等小区增设电梯的综合技术服务。

“‘留改拆’城市有机更新，应加强前期可行性论证研究，提高项目实施的科学性和合理性。”建科集团相关负责人表示，需针对居民和社会多元化需求提前做好沟通工作，加强专业宣传和正面引导，及时消化居民和社会的多种诉求、消除不合理预期，切实将实事做实、好事做好。

此外，由于历史原因，老旧住宅的功能和性能离当前新建住宅和现行标准规范要求尚存在不同程度的差距，房屋的自然老化和性能退化是客观规律。“应坚持因地制宜、分轻重缓急逐步解决老旧小区和历史建筑存在的问题，并加强使用阶段的维护管理和风险管控。”上述负责人说。