做好这一点，美好将不负期待

基金理财阅读 44 2024-12-10 15:46:16

随着房地产市场竞争的日益激烈，行业竞争已迈入深水区，无论从房企规模、资金实力、研判及经营能力来看行业分化都越发严重，从之前的限价、竞自持，到三道红线和“两集中”，都令众多房企感慨，生存越来越艰难。为了在如此复杂严峻的环境下活下去，提高溢价率全精装修交付逐渐成为更多房企的战略侧重点，很多房企已将其上升到战略高度并不断优化。但仍有很多房企感到困惑：虽然精装房产品的配置已经很高，效果图设计也足够美观，但是一旦到了交付怎么就总有客户不满意呢？

针对这一问题，我们对行业标杆房企交房后的客户投诉问题进行样本分析，发现在其所有的投诉问题中，近60%的问题都与成品保护密切相关，并且对于门、橱柜、衣柜及墙地砖的投诉量名列前茅，分别达到了16.18%、15.82%、7.43%及6.9%的占比。

数据来源：网络公开平台，平大数据研究中心整理

同样，某标杆楼盘在批量交付时对390户做了一次入户缺陷率的统计分析，同样发现超过50%以上的入户缺陷问题都和成品保护有关。

数据来源：网络公开平台，平大数据研究中心整理

观察这些问题数据，诱发入户缺陷最主要的因素有两点：一是施工质量不过关，二是成品保护不到位。如成品保护的诱发因素中，木门划伤的缺陷比例遥遥领先，达到17.8%；紧随其后的铝合金门窗划伤更换，家居划伤，瓷砖缺棱掉角问题同样突出；而石材观感及石材泛碱，木地板空鼓、起灰、划痕等问题也涉及一部分成品保护不到位的因素在其中。

平大咨询作为专业的评估机构将曾经参评的项目数据作为样本进行分析，通过第三方视角洞察行业内成品保护的整体水平。

1、Top房企与行业成品保护得分对比

数据来源：平大数据研究中心

在“竞品质”的行业背景下，Top20房企对于成品保护的重视度及管控力度高于行业整体水平，2021年度Top20房企参评项目的成品保护均分高于行业4.07分。

2、各地区成品保护满意度对比

数据来源：平大数据研究中心

通过地区对比，华东、华南及华中地区得分处于低位，分别为74.71、74.63和75.19分，分值整体低于东北、西南及华北地区得分（东北地区80.11、西南地区78.23、华北地区77.34）。这一对比结果并非意味华东、华南及华中地区成品保护管理及措施水平落后，而是体现出南北方对品质需求的差异，越是经济发达的地区业主对品质要求越高，装修工艺复杂的同时对成品保护的要求也更高，扣分要求也更为严格故而造成得分低的情况。不同地区成品保护对比数据从侧面反映出每个地区业主对于交房时成品保护的品质期望。

3、成品保护检查细项得分对比

数据来源：平大数据研究中心

我们从成品保护检查细项抽取常见的客户关注点和敏感项进行对比，发现墙纸、灯具、电梯及木地板得分相对较高，为95.83、91.07、88.52分；而防水施工、五金、门窗、墙地砖、栏杆等部品得分较低，分别为74.17、76.48、76.81、76.47和77.33分，其中门窗和墙地砖也在本文之前提供的“标杆房企交房后客户投诉问题占比”数据中作为高频投诉问题出现。除此以外，哪些问题令业主无法接受，我们进行了下列统计。

成品保护目的：

1、制定并做好成品保护措施可以在施工过程中对已完工的分项进行保护，最大程度消除和避免成品在施工过程中的污染和损坏，以达到减少和降低成品，提升一次合格率、一次成优率的目的，确保后期交付品质。

2、从成本角度出发，有效的成品保护可以降低因损坏而增加的修复工作，以及带来的工料浪费、工期拖延及经济损失。

避免发生损伤需做好以下措施：

同时在成品保护过程中，管理人员还需要做好以下工作：

· 进场材料验收工作需落实到位，不合格材料退场；

· 材料堆放处保护措施到位，施工过程中材料合理搬运；

· 合理的工序安排，减少交叉作业；

· 施工安装过程中，挑选有专业素养工人进行施工；

· 要做好交底工作，专人进行监管，并进行奖惩制度。

安居360—安居验房

做好成品保护是一项关乎到确保工程质量、降低施工成本、按期竣工的重要环节。除了以上提供的建议外，平大根据多年评估经验的积累和沉淀，为广大房企客户开发出安居360—“安居验房”服务。安居验房是平大咨询以保障项目交付品质为目标，追求“0”质量群诉开发的交付产品。在正式交付前90天，安排专业的评估队伍通过专业排查、全面排查、整改跟踪和问题复验等手段对交付项目进行毛坯/精装批量验房，保证项目按质交付。

“安居验房”为客户建设项目提供第三方一户一验批量检查服务：对毛坯/精装房从户内、公区、外立面、园林景观的工艺质量、观感、功能性、成品保护等方面展开检查。以入户空间的入户门为例，在房屋交付时其遭到业主的投诉是最多的，因为在装修过程中，所有装修材料都是通过入户门搬运入场，稍有不注意有棱角的硬物就会与入户门发生碰撞，产生碰伤、撞伤、划痕等问题，甚至出现局部变形，由于没有做好成品保护相关工作，使得原本美观的入户门变得满目疮痍。面对这种情况，“安居验房”针对性围绕入户门的门锁、门框、门扇和五金等方面制定验收要点；通过功能测试正常与否、有无损坏或异响，观感有无污染、划痕、凹坑、变形等现象，查验产品证照是否齐全对其进行验收。

结合“安居验房”独有的问题描述清单，在检查过程中对问题加快现场记录，并根据问题划分严重登记，按户建立风险预警机制，当风险问题数一旦超过预警值，验房软件便会将识别到的风险推送给客户帮助其快速获取问题。

虽然入户门是体现最多成品保护不到位产生问题最多的地方，但“它”却并不是唯一的“受害者”。“安居验房”依客户所需，提供的检查对象还覆盖门窗、土建、渗漏、强电、弱电及管道的各个部位。

在每日验房工作结束后，我们的验房组都会将当日问题汇总并提交给甲方施工单位，施工单位针对清单中的问题进行跟踪整改；当第一阶段检查结束后，验房组会对已整改问题进行复查，整改问题合格则问题闭环销项，不合格则统计整改率汇报甲方督促其加强整改。原则上，复查后无重大质量安全问题，无重大功能性问题，无小业主敏感的普遍性问题，方可安排交付工作。

优质产品，是市场竞争必胜的保证，贴合人们对品质居所、美好生活的需求，才是房地产行业持续发展的关键所在。未来的房企角逐中，高品质房企无疑能够生存的更好。而引入专业第三方合作伙伴为项目提供优质服务，将可以让房企在保品质的竞争中，立于竞争的有利位置。